המונח תב"ע מתייחס אל תוכניות בניין עיר הקיימות אצל כל רשות מקומית. תוכניות אלו מפרטות באופן מדוקדק את כל השטחים והאזורים השייכים לכל עיר ורשות מקומית, כאשר כל שטח מגדיר באופן מפורש את ייעודה של הקרקע הקיימת. לדוגמה, קרקעות המיועדות למגורים יסומנו בתוכנית בצורה מסוימת, ואילו קרקעות המיועדות למטרות חקלאיות יסומנו בצורה אחרת. המטרה של תוכנית התב"ע היא לשמש כתוכנית מתאר של המרחב העירוני, תוך התניית תנאים מסוימים השומרים על צביונה של העיר. בדרך הזו ניתן להקים ולפתח שטחים עירוניים קיימים באמצעות בנייה מורחבת באזורים אלו, תוך שמירה על המרקם העירוני המאופיין באותה רשות מקומית. ישנם מקרים בהם תוכניות בנייה עתידיות אינן תואמות את תוכנית התב"ע הקיימת באותה רשות, ולכן יש צורך לבצע שינוי תב"ע כדי להוציא לפועל את תוכנית הבנייה.
סוגים בשינויי תב"ע
קיימים סוגים שונים של שינויי תב"ע העולים בתהליכי תכנון של תוכניות בנייה, כאשר שלושה מהם הינם הבולטים ביותר:
- שינוי בייעוד קרקעות – כאמור, תוכנית המתאר של כל רשות מקומית מייעדת כל חלק קרקעי למטרה מסוימת. כאשר קיימת תוכנית בנייה המייעדת קרקע תעשייתית לקרקע למגורים, מדובר על תוכנית בנייה הסותרת את ייעודה המקורי של הקרקע ולכן היא מצריכה שינוי בתוכנית בניין-עיר הקיימת.
- שינוי של קווי בניין – שינוי נוסף הנוגע לתב"ע קשור לתוכנית בנייה הכוללת חריגה מתוכנית המתאר של קווי הבניין המפורטים בתוכנית בניין-עיר. לדוגמה כאשר יזם מעוניין להקים גורד שחקים בשטח מסוים, שעל פי תוכנית התב"ע שטח זה מיועד להקמת מבנים בגובה של 4 קומות בלבד.
- תוספות בנייה – אחד מהשינויים העיקריים הנמצאים בתוכניות בנייה של יזמים קשור לנושא תוספות בנייה, והגדלת זכויות הבנייה בשטח או אזור עירוני מסוים. כאשר תוכנית הבנייה כוללת חריגה משטח ייעודי הכלול בתוכנית התב"ע, כמו הקמת בנייני מגורים עם מרפסות גדולות החורגות מתוכנית המתאר העירונית הקיימת, מדובר על תוכנית המבצעת שינוי בתוכנית התב"ע הקיימת.
כיצד ניתן לבצע שינוי תב"ע?
כל תוכנית בניין-עיר (תב"ע) כוללת כמה מסמכים חשובים כמו תקנון, תשריטים, חישובי שטח, נספחי בינוי ועוד. בכדי לדעת האם קיימת אפשרות לביצוע השינוי הדרוש בתב"ע, יש לבדוק את הנושא מול הרשות המקומית בה עתידה להתבצע תוכנית הבנייה הדרושה. לאחר מכן, יש להגיש את תוכנית הבנייה המפורטת אל הוועדה המקומית או המחוזית האחראית על תחום התכנון והבנייה של הרשות. הוועדה תפרסם את בקשת שינוי התב"ע באופן פומבי, כדי לאפשר לציבור המתגורר ברשות במקומית להביע את התנגדותו לכך במידה והוא חושב כי שינוי זה יפגע בו.
תהליך שינוי תב"ע בליווי משרד אדריכלות
מימוש תוכניות בנייה הדורשות שינויים במתאר העירוני הקיים כרוך בהליך סבוך ובירוקרטי הדורש ידע ומקצועיות בתחום. לכן מומלץ להיעזר במשרד אדריכלים מנוסה הבקיא בתכנון אדריכלי של מרחבים עירוניים.
