החלום לבניית בית חדש או קניית בית קיים הוא חלום של רבים, רבים שרוצים לחיות בבית משלהם ולא בבית שכור של מישהו אחר. החיפושים אחר בית כזה יכולים להיות מתישים בעיקר היום כשמחירי הנדל"ן רק הולכים ומאמירים. אך מציאת מקום לבנות בו בית או מציאת בית קיים הם רק חלק מהעבודה. כל אחד רוצה לדעת מה יהיה בסביבת הבית ומה שיהיה זה לא רק מה שקיים אלא גם מה שעתיד להיבנות. כך לדוגמא מי שמעוניין לקנות דירה באזור שנמצא כרגע בפיתוח, ירצה לדעת מה יהיה הנוף שלו גם בעוד כמה שנים, האם ייבנו מבנים מול דירתו והאם הנוף שלו עלול להיחסם ואת זה הוא יכול לבדוק לאחר עיון בתב"ע. הנה קצת מידע על מה זה תב"ע, מה היא כוללת ומי צריך אותה.
מה היא תב"ע?
המונח תב"ע מייצג את ראשי התיבות – תוכנית בניין עיר. זהו מסמך אשר מטרתו היא להסדיר את השימוש בקרקע, וללא מסמך כזה אי אפשר לעשות כלום עם אותה קרקע. חוק התכנון והבנייה משנת 1965 קובע שאי אפשר לבצע שום פעולה במקרקעין אלא רק לאחר שהוועדה המקומית נתנה היתר לפעילות הזו. גם הוועדה המקומית לא יכולה לעשות ככל העולה על רוחה והיא חייבת לתת את ההיתרים בהתאם לאותה תב"ע. התב"ע מורכבת מתשריט ותקנון.
תשריט – התשריט הינו שרטוט גרפי אשר בו ניתן לראות את מה שיש באותה התוכנית ואת ייעודי הקרקע לדוגמא, פארקים, מבני תעשייה מבני מגורים ואחרים. התשריט הוא מפה שמחולקת למגרשים לפי מפת מדידה עם יחידות קניין ומה ייעוד הקרקע בכל אחד מאותן יחידות קניין, איפה יהיו בניינים, איפה ימוקמו התשתיות, דרכים וכדומה. חשוב לציין שהתשריט מחולק לפי צבעים כך שכל צבע מייצג ייעודים אחרים ויכולים להיות גם נקודות בתשריט שיהיו עם כמה קוים בצבעים שונים מה שאומר שיכולים להיות כמה ייעודים לאותה הנקודה.
תקנון – תב"ע כוללת גם תקנון שהינו מסמך משפטי המאגד בתוכו את כל מה שצריך בשביל לעשות שימוש בקרקע בין אם אלו אישורים שונים רלוונטיים, בין אם אלו נתונים שונים שצריך לדון עליהם ודרכים למימוש זכויות בנייה, מספר קומות שמותר לבנות, אחוזי בנייה מותרים וכדומה.
לכל תב"ע יש גם נספח בינוי שנערך על ידי עורך התכנית (תב"ע)
מבנה אחיד לתוכניות (מבא"ת)
תב"ע היא לא התוכנית היחידה שקיימת אלא ישנן כמה תוכניות ויש היררכיה ביניהן. תוכנית העל או התוכנית החשובה ביותר הינה תוכנית המתאר הארצית ששאר התוכניות חייבות להתחשב גם בה והתוכנית הנמוכה ביותר בחשיבותה הינה התוכנית המפורטת שנמצאת בסמכותה של הוועדה המקומית. בשביל ליצור אחידות ובהירות ובשביל שניתן יהיה לקרוא את התוכניות בקלות ולהבין אותן יש את מרכז התמיכה למבא"ת – מבנה אחיד לתוכניות שבודק את קבצי התשריטים הממוחשבים בכדי לוודא שנעשה שימוש בסימונים ובצבעים הקבועים. נוהל מבא"ת יוצר תב"ע ברורה יותר ועושה שימוש בצבעים קבועים לייעודים שונים: צבע אפור – אזורים מסחריים כמו אזורי תעשייה.צבע אדום – מייצג כביש או דרך.צבע חום – מייצג מבני ציבור כמו בתי ספר, מתנ"סים, מועצה אזורית וכו'.צבע צהוב – מייצג בנייה רוויה.צבע ירוק – מייצג מייצג שטחים ציבוריים פתוחים כמו גני ירק, פארקים וכדומה.צבע כתום – מייצג בנייה נמוכה, וילות וכדומה.המבא"ת חשוב ביותר לעניין תב"ע מכיוון שהוא הדרך היחידה לראות מיקומי גושים וחלקות יחד עם צבעים שמייצגים את ייעודי הגושים והחלקות הללו. כיום יש את מרכז התמיכה למבא"ת שמבצע את הבדיקה ומאשר אותה אך בעתיד צפוי להיות אתר אינטרנט ייעודי שיבדוק תב"ע ואת התקינות שלה מבחינת מבא"ת.
דוגמאות לשימושים בתב"ע
כל אחד יכול אם כן לבדוק תב"ע מה שיכול לשמש למטרות שונות ולצרכים שונים והנה כמה דוגמאות לכך: משקיעים – משקיעי נדל"ן מחפשים את הדבר הבא, את העסקה שתניב להם רווח כמה שיותר גבוה ולעיתים מדובר על השקעה לטווח רחוק. זה מחייב אותם לבדוק תב"ע לפני שהם מחליטים להשקיע מכיוון שהיא הכלי החשוב ביותר שיספר להם מהו עתידו של האזור והאם ערך הנדל"ן בו עשוי לעלות ובכמה. כך לדוגמא אזור מסוים בו כרגע אין אפשרויות טובות תחבורתיות ובתב"ע מופיע סימון של כביש ראשי שעשוי להיות עורק משמעותי לאזור, כביש עתידי זה עשוי להצביע על עליית ערך הנדל"ן באזור, על הגברת הביקוש בעתיד ופועל יוצר מכך הוא עלייה של המחירים ורווח גבוה. תב"ע גם יכול לדוגמא להציג למשקיעים איזה שהוא מוסד לימודים גבוה שעתיד להיבנות מה שיכול למשוך סטודנטים לאזור.הורים – הורים רוצים לדעת האם האזור בו הם עומדים לחיות עם משפחתם הוא אזור שמתאים לילדים. כשמדובר על שכונה חדשה או על אזור בבנייה, אין עדיין פארקים, בתי ספר וכדומה ואנשים ששוקלים לבנות באזור מסוים יכולים להיעזר מאוד בתוכנית הזו. תב"ע תצביע להם על התוכניות להקמת מוסדות חינוך ועד כמה הם עומדים להיות קרובים למקום בו הם יגורו, האם יהיו מתנ"סים או מרכזים תרבותיים באזור, עד כמה יהיה שטח ירוק במקום וכדומה. נוף – כפי שציינו תב"ע יכול להיות כלי מצוין בשביל לבדוק מהו עתידו של הנוף באזור והאם הוא עלול להיחסם. רבים לא היו רוצים לגור בבניין ליד שדה פתוח כשתוך כמה שנים עתיד להיבנות מולם בניין רב קומות והאופציה היחידה שלהם לדעת את זה היא עם התוכנית. תב"ע אם כן היא המסמך היחידי שניתן להסתמך עליו בכל הקשור לתוכניות בנייה בין אם זה בשביל לדעת אילו שימושים ניתן לעשות בשטח מסוים ובין אם בשביל לדעת מהו עתידו של אזור מסוים ומה מתוכנן בו בעתיד הקרוב והרחוק.
