מבוא
שוק הדיור בישראל מתמודד עם אתגר מורכב: בעוד שהמדינה מתמקדת בעיקר בהגדלת היצע הדיור, הבעיה המרכזית היא לא רק הכמות – אלא תמהיל הדיור. המונח "דיור מכליל" עולה יותר ויותר בשיח התכנוני, ומטרתו ליצור סביבה מגוונת שמאפשרת לכל שכבות האוכלוסייה לחיות יחד בצורה מאוזנת.
מהו משבר תמהיל הדיור בישראל?
יוגב שרביט, כלכלן בחברת BUILD, התייחס לכך במסגרת קורס כלכלה אורבנית של עמותת מרחב והסביר כי בישראל אין מחסור בדירות, אלא בעיה של מגוון סוגי דיור. אחת הדוגמאות הבולטות לכך היא בית שמש, שבה נבנו שכונות שלמות עבור אוכלוסייה חרדית, ללא התחשבות באוכלוסיות נוספות או בתכנון אזורי תעסוקה מגוונים.
הבעיות הנובעות מחוסר תמהיל דיור:
- מיקוד באוכלוסייה ספציפית – תכנון שמכוון בעיקר למגזר אחד יוצר שכונות הומוגניות שאינן משרתות את כלל הציבור.
- פער בין מגורים לתעסוקה – כאשר אין תמהיל נכון של מגורים ואזורי עבודה, נוצרת תלות מוגברת בתחבורה.
- חוסר איזון בשירותים ציבוריים – תכנון לא מאוזן יכול להוביל למחסור בבתי ספר, שטחים פתוחים, ותשתיות תחבורתיות נדרשות.
- היעדר דיור להשכרה ולצעירים – דירות גדולות למשפחות מרובות ילדים אינן מספקות פתרון לזוגות צעירים, מבוגרים או יחידים.
מהו דיור מכליל וכיצד הוא יכול לפתור את הבעיה?
אפרת ג'מו, שמאית מקרקעין ויועצת נדל"ן, התייחסה למושג "דיור מכליל" ככלי ליצירת עירוניות מגוונת ובריאה יותר. דיור מכליל משמעו:
- שילוב של סוגים שונים של יחידות דיור באותו אזור (למשל, דירות קטנות לצד דירות משפחתיות).
- יצירת עירוב שימושים שכולל מגורים, תעסוקה, מסחר ושטחי ציבור.
- מניעת ריכוזיות של אוכלוסיות מסוימות תוך שילוב קבוצות סוציו-אקונומיות שונות.
- הבטחת דיור בר-השגה להשכרה ולבעלות, ולא רק יחידות דיור בבעלות פרטית.
ההזדמנות בתכנון יישובים חדשים ביהודה ושומרון
ביהודה ושומרון קיימת הזדמנות ייחודית ליישם עקרונות של דיור מכליל ותמהיל דיור מאוזן. בשל הצמיחה המהירה של ההתיישבות באזור והפיכתם של יישובים קטנים לערים, יש אפשרות לבצע תכנון עירוני איכותי מהשלב הראשון. ההזדמנות טמונה ביכולת לתכנן ערים חדשות עם עירוב שימושים, מגוון יחידות דיור והתאמה לאוכלוסיות שונות, תוך חיזוק התשתיות הציבוריות והתעסוקתיות במקביל.בניגוד לערים ותיקות בישראל, שבהן שינוי תמהיל הדיור הוא תהליך מורכב וממושך, יישובים חדשים מאפשרים גישה מתקדמת לתכנון חכם שמונע בעיות עתידיות. לדוגמה:
- הקצאת שטחים לתעסוקה לצד מגורים, כך שהתושבים יוכלו לעבוד בסביבת מגוריהם.
- תכנון שכונות עם מגוון דירות, כולל דירות קטנות לזוגות צעירים ודיור להשכרה לטווח ארוך.
- שילוב נגישות תחבורתית מתקדמת כדי להפחית את התלות ברכב פרטי.
- יצירת מרכזים עירוניים שוקקים, במקום פרברים רדומים ללא מוקדי מסחר ופנאי.
הפתרונות לתכנון עירוני מכליל בישראל
- תכנון שכונות מעורבות – כל תוכנית חדשה צריכה לכלול תמהיל מגוון של סוגי דיור (דירות קטנות, דירות להשכרה, דירות בבעלות, דיור מוגן וכו').
- חיזוק אזורי תעסוקה – יש לוודא שהתושבים יכולים לעבוד ולחיות באותו אזור, מה שימנע עומסי תחבורה ויגדיל את הכנסות הרשות המקומית מארנונה עסקית.
- שילוב פתרונות תחבורתיים חכמים – גישה נוחה לתחבורה ציבורית, שבילי אופניים ומסלולים להולכי רגל יפחיתו את התלות ברכב פרטי.
- מתן תמריצים ליזמים – המדינה והרשויות המקומיות יכולות להציע תמריצים כלכליים למי שיבנה דיור מכליל ויעודד עירוב אוכלוסיות.
סיכום
תכנון עירוני נכון אינו מסתכם רק בבניית דירות – הוא דורש חשיבה מעמיקה על תמהיל הדיור, עירוב שימושים, ותשתיות תומכות. בישראל יש הזדמנות לשנות את המגמה ולהתמקד בדיור מכליל, שיאפשר לכלל האוכלוסיות לחיות יחד בערים מתפקדות ובריאות יותר.בפרט, ביהודה ושומרון יש אפשרות לתכנן מראש ערים מאוזנות ומתקדמות, שימנעו את הבעיות הקיימות בערים ותיקות בארץ. אם אתה יזם, מתכנן או עובד ברשות מקומית – זה הזמן לחשוב איך ניתן לשלב דיור מכליל בפרויקטים שלך, וליצור סביבה עירונית שתשרת את כלל התושבים, לא רק מגזר אחד.
